私道の掘削承諾がない家は売れない？先に確認する4点
私道の下に水道管が通っている。ところが、昔の掘削承諾書が見つからない。
この家は、承諾書を取り直すまで売れないのでしょうか。
結論は、承諾書がないだけで売却不可とは決まりません。ただし、「民法上は設備を設置・使用できる場合がある」ことと、「水道事業者や金融機関が求める書類」は別です。先に私道の権利、配管、工事、買主条件を分けて確認します。
目次
承諾書が見つからないとき、最初に値下げしない
私道が絡む物件では、書類が一枚ないだけで不安が大きくなります。けれども、確認前に「再建築できない」「水道を引けない」「売れない」と決めるのは早すぎます。
建築基準法上の接道、私道を通る権利、上下水道などを引き込む権利は、それぞれ別の論点です。今ある管をそのまま使えるのか、建替え時に掘削が必要なのかでも、買主が見る条件は変わります。
民法213条の2は「無断で掘ってよい」という意味ではありません
2023年4月施行の改正民法では、他の土地に設備を設置しなければ電気、ガス、水道などの継続的な給付を受けられない場合、必要な範囲で他の土地に設備を設置し、または他人の設備を使用できる権利が明文化されました。
ただし、場所や方法は他の土地・設備への損害が最も少ないものに限られます。あらかじめ目的、場所、方法を通知することも必要です。工事費や、土地・設備の所有者に生じる損害、状況に応じた償金も整理しなければなりません。
法務省の実務資料は、権利が成立する場合には承諾書がなくても民法上は設備設置が可能と整理しています。一方で、現場の申請書や取引条件が自動的に不要になるわけではありません。
沖縄の水道手続では、承諾様式が残ることがあります
たとえば那覇市の給水装置工事申請書には、分岐・土地使用・家屋使用について利害関係人の承諾欄があります。浦添市も、他人の土地に給水装置などを設置する場合の土地使用承諾届を公開しています。
ここで大切なのは、「民法に権利があるから書類はいらない」とも、「様式に承諾欄があるから一人でも署名しなければ絶対に工事できない」とも断定しないことです。設備の位置、既存管の所有者、工事内容、私道所有者の人数、通知の可否をそろえ、指定工事事業者と水道事業者へ個別に確認します。
査定前に確認するのは4点です
1．私道の所有者と、使う根拠
私道の登記事項を取り、単独所有か共有か、自分の持分があるかを確認します。通行地役権、古い契約書、承諾書、道路位置指定の資料が残っていないかも探します。
2．現在の管と、次に必要な工事
上水道、下水道、ガスの管がどこを通り、誰が所有しているかを調べます。「今使える」ことと「建替え時に同じ管を使える」ことは同じではありません。
3．通知、工事費、損害の扱い
新たな掘削が必要なら、誰に何を通知するか、復旧費を含む工事費を誰が負担するかを整理します。他人の土地や設備に損害が出る場合の負担も、売買前に曖昧なままにしません。
4．買主と金融機関が求める条件
承諾書がなくても法的に売買契約を結べることと、買主が安心して利用できることは別です。住宅ローンを使う買主、現金の買主、現況買取では確認条件が変わります。
承諾が取れない場合も、売り方は一つではありません
私道所有者と連絡が取れない、署名を拒まれる、承諾料を求められる。そうした場合でも、すぐに売却を断念するのではなく、まず設備設置権が成立する条件と、実際の工事手続を専門家へ確認します。
そのうえで、承諾取得を条件に仲介で売る、現況を説明して条件を調整する、私道案件を扱える買取先へ相談する、という順で比較できます。価格を先に下げても、権利関係の不確実さは消えません。
なお、私道が建築基準法上の道路に当たるか、敷地が接道要件を満たすかは別確認です。接道そのものに不安がある場合は、袋地・再建築不可・未接道物件の整理も参考にしてください。
「承諾書がない」段階から相談できます
まぶい不動産では、私道の登記事項、現地の道路とメーター位置、残っている図面、売却希望時期を並べ、先に確認すべき窓口を整理します。
民法上の権利判断や交渉は、内容に応じて弁護士などの専門家へつなぐ領域です。不動産の売り方は、権利と工事の見通しが分かってから比較します。
参考資料
法務省「複数の者が所有する私道の工事」
那覇市「給水装置工事申請書」
浦添市「給水装置工事申請書ダウンロードおよび手続」
