沖縄の袋地の買取について

今回は、訳あり不動産の中でもご相談が非常に多い「袋地（ふくろち）」の売却についてお話しします。

「自分の土地なのに、隣の家を通らないと外に出られない…」「道路に面していないから家が建て替えられないと言われた」

こういう、周りを他人の土地に囲まれてしまっている土地を不動産業界では「袋地」と呼びます。沖縄でも昔ながらの住宅街や集落でよく見かけるケースですね。

なぜ「袋地」は訳ありになってしまうのか？

袋地の一番のネックは、建築基準法の「接道義務（せつどうぎむ）」を満たしていないことです。

今の法律では、家を建てる（または建て替える）ために「幅4メートル以上の道路に、土地が2メートル以上接していなければならない」というルールがあります。袋地は周りをぐるりと他人の土地に囲まれているため、このルールをクリアできず、基本的には再建築不可（建て替えができない土地）になってしまいます。

さらに、以下のような困った問題もついて回ります。

そのため、普通に「うちなーライフ」や「グーホーム」に載せて売り出しても、一般のお客様はまず買ってくれません。

「じゃあ、袋地は一生売れないの？」と思われるかもしれませんが、そんなことはありません！一番高く売るための「正攻法」は以下の3つです。

① お隣さん（囲んでいる土地の所有者）に買い取ってもらう 一番の狙い目は、実は「お隣さん」です。お隣さんからすると、あなたの袋地を買い取ることで自分の敷地が広くなり、土地全体の価値がグッと跳ね上がるからです。

② お隣さんから土地（通路部分）を少し買い取る お隣さんから道路に繋がる通路部分の土地を買い取らせてもらい、「接道義務」をクリアさせて普通の「建て替えできる土地」に変身させる方法です。

③ お隣さんと一緒にまとめて第三者に売る お隣さんの土地とあなたの袋地をセットにして売却する方法です。これなら広々とした「使いやすい土地」として高く売ることができます。

訳あり不動産の鉄則は「買い手が一番多い状態（＝使いやすい普通の土地）に近づけること」。これができれば相場に近い高値で売却可能です！

ただ、現実には「お隣さんと過去に揉めていて話し合いすらできない…」「お隣さんにお金がないと言われた」というケースがほとんどです。

そんなときこそ、私たちまぶい不動産の出番です！

まぶい不動産では、お隣さんとの交渉が難しそうな袋地でも、そのままの状態で「買取」させていただくことが可能です。

私たちが買い取ったあと、不動産のプロとしてお隣さんと粘り強く交渉したり、リフォームして賃貸物件として運用したりするノウハウがあるからですね。

売主様がわざわざ頭を下げてお隣さんに交渉したり、気まずい思いをしたりする必要は一切ありません。

「売りにくいなら、とりあえず放置でいいや…」と放っておくのが、実は危険だったりします。

特に注意したいのが「解体費用」です。古い建物が立っている場合、放置して建物が痛んでしまっても、袋地は重機が入らないため「手壊し（作業員が手作業で壊す）」が必要になります。そうなると解体費用が数百万円単位でドカンと跳ね上がってしまいます。

固定資産税を払い続け、解体費用の恐怖や近隣トラブルのリスクを抱え続けるくらいなら、早めに整理してしまうのが一番です。

袋地の売却は、お隣さんの状況や道路の接し方によって最適な解決策が全く違ってきます。

「うちの土地、道路に接してないけど売れるのかな…」「お隣さんと話すのが気まずくて進まない」

とお悩みの方は、ぜひ一度まぶい不動産にご相談ください！現地調査や価格のシミュレーションはすべて無料です。あなたに代わって一番リスクがなく、損のない解決ルートをご提案いたします。しつこい営業は一切いたしませんので、お気軽にお声がけくださいね。