敷地内に墓がある沖縄の土地、墓じまいしてから売る？改葬と墓地廃止は別です

沖縄の土地を売ろうとしたら、敷地内に家族の墓がある。墓を壊して更地にしてからでなければ、査定できないのでしょうか。

査定は先に進められます。先に壊すのではなく、土地の所有、墓地の許可、遺骨と墓地使用者の三つを分けて確認します。遺骨を移す「改葬」と、墓地を廃止する手続は同じではありません。

登記簿だけでは、墓を動かせる人まで分からない

土地の登記名義人と、墓地の使用者や親族の代表者が同じとは限りません。沖縄県は、墓地を「墓地として許可を受けた区域」と説明し、私有地に個人墓を設ける場合も許可が必要としています。

そのため最初に、土地の登記事項証明書と公図だけでなく、墓地の経営・設置に関する許可の有無、墓に納められている遺骨、墓地使用者を確認します。許可書が見当たらないからといって、無許可と決めつけず、墓の所在地を管轄する市町村の墓地担当窓口へ照会してください。

遺骨を移すには、先に改葬先を決める

那覇市は、墓地や納骨堂にある遺骨を別の墓地・納骨堂へ移すことを改葬とし、現在遺骨がある地の市町村長が発行する改葬許可証が必要だと案内しています。手順の最初は改葬先を決めることです。

申請者と現在の墓地使用者が違う場合、個人墓や門中墓では、墓地使用者や親族代表者の承諾が必要になります。誰が土地を売るかだけでなく、誰が墓の手続に同意するかを早い段階で整理する理由です。

改葬が終わっても、墓地廃止を別に確認する

改葬許可は遺骨を移すための手続です。一方、墓地の廃止は墓地、埋葬等に関する法律第10条に基づく別の許可です。那覇市も「墓地等の変更・廃止許可」を別の処分として案内しています。墓石を撤去しただけで、墓地の扱いまで自動的に消えるとは考えないでください。

必要な書類や窓口は所在地と許可の状態で変わります。市町村へ、改葬許可と墓地廃止のどちらが必要か、申請順、工事を始めてよい時点を確認してから、石材業者や解体業者へ依頼します。

墓じまいの費用を払う前に、売り方を決める

買主の用途、墓地部分の面積、接道や境界、解体後の造成条件によって、先に墓じまいを完了する方がよい場合と、見積りと手続の見通しを示して売買条件を調整する場合があります。費用をかけてから売値を決めるのではなく、現況で査定し、誰がどこまで行うかを契約前に決めます。

墓地部分と宅地の境が曖昧なら、境界確認書がない土地を売る前の整理も別に必要です。墓の手続と土地の境界確認を混ぜず、並行して進めます。

まぶい不動産は、墓を壊す前の状態から売却条件を整理します

登記、公図、墓地に関する手元の書類、遺骨と使用者の情報を分け、市町村へ確認すべき項目を整理します。親族の同意や行政手続に時間がかかる場合も、確定したことと未確定なことを分けて買主へ示します。墓じまいの契約前でも、所在地と分かる範囲の情報からご相談いただけます。

参考資料

• 沖縄県「墓地等に関すること」
• 那覇市「改葬許可申請」
• 那覇市「墓地等の経営許可、変更・廃止許可」