土砂災害レッドゾーンの沖縄の家、建て替えできる？売る前に区域の重なりを確認

沖縄県の地図で、売りたい家が土砂災害特別警戒区域、いわゆるレッドゾーンに入っていた。建て替えできない土地として、もう売却は難しいのでしょうか。

レッドゾーン内でも、住宅の建築が一律に禁止されるわけではありません。ただし、居室のある建物には土砂の衝撃に耐える構造規制がかかります。価格を決める前に、指定区域と敷地・建物の重なりを図面で確認します。

イエローゾーンとレッドゾーンでは、建物への制限が違う

土砂災害警戒区域は、警戒避難体制を整える区域で、一般にイエローゾーンと呼ばれます。土砂災害特別警戒区域は、建物が壊れて人命に著しい危害が生じるおそれがある区域で、レッドゾーンと呼ばれます。

どちらも不動産取引時の重要事項説明に関係します。レッドゾーンでは、それに加えて特定の開発行為への許可制や、居室を有する建物の構造規制があります。「ハザードマップに色がある」という説明だけでは、買主が建て替えを判断する資料として足りません。

地図の色だけでなく、指定図書で境界を確認する

沖縄県地図情報システムは、おおよその位置を確認する入口として便利です。ただし県は、データ掲載に時間を要して最新情報ではない場合があるため、正確な確認は市町村または県土木事務所の指定図書で行うよう案内しています。

• 指定済みか、基礎調査後の指定前か
• 土石流、地滑り、急傾斜地崩壊のどれか
• 敷地の全部か一部か
• 建物の全部か一部が区域に入るか
• 想定される土石等の高さや力

公図や測量図だけでは、建物配置と指定線の関係を読めないことがあります。指定図書、配置図、現況測量図を重ね、必要なら建築士と所管窓口へ確認します。

建物の一部が入るだけでも、構造規制を確認する

沖縄県は、居室を有する建物の全部または一部がレッドゾーン内にある場合、建築基準法施行令80条の3に基づく構造規制を受けると案内しています。敷地の過半が区域外で、一定の場合に建築確認申請が不要であっても、建物の一部が区域内なら構造規制は別に残ります。

必要になるのは、想定される土砂の力に耐える壁や架構、または建物への力を受け止める防護壁などです。具体的な仕様は現象の種類、力、高さ、建物配置で変わるため、売主が「RC造だから大丈夫」と判断することはできません。

区域指定前からある家が、指定だけで直ちに違法になるとは限りません。一方、買主が増築や建て替えを行う段階では現在の基準が問題になります。既存建物の建築確認資料と、将来計画を分けて説明します。

「レッドゾーンだから売れない」と先に値下げしない

買主が現況利用を考えるのか、建て替えを前提にするのかで判断は変わります。建築費、設計条件、融資や保険の取扱いも個別確認が必要です。区域名だけを広告に載せ、具体的な重なりや構造条件を未確認のままにすると、買主は不確定要素を大きく見積もります。

沖縄では土地価格が上昇している地域もあり、レッドゾーンという一要素だけで一律の値下がり率は決まりません。指定図書と建物資料をそろえ、同じ地域の成約事例や利用目的と合わせて価格を考えます。敷地近くの高低差や擁壁も気になる場合は、古い擁壁を補修する前の3つの確認も分けて行ってください。

まぶい不動産は、区域情報を売却条件へ落とし込みます

まぶい不動産では、指定図書、敷地と建物の配置、建築確認資料を確認し、現況利用を想定した売却、建て替え条件を示す売却、買取を比較します。危険を小さく見せるのではなく、確認済みの事項と専門家判断が必要な事項を分けます。地図上の色しか分からない段階でも、所在地からご相談ください。

参考資料

• 沖縄県「土砂災害特別警戒区域内における居室を有する建築物」
• 沖縄県「土砂災害警戒区域等の確認方法」
• 沖縄県「土砂災害（特別）警戒区域、土砂災害危険箇所、砂防三法指定区域のちがい」
• 国土交通省「重要事項説明における各法令に基づく制限等」