今回はご相談も多い「事故物件の売却」についてお話しします。
少しネガティブな内容も含まれますが、売却方法を誤って苦しんでいる売主様をたくさん見てきたからこそ、事実としての「リアル」をお伝えしたいと思います。
そもそも「事故物件」ってどこから？
不動産業界では、事故物件のことを「心理的瑕疵（かし）のある物件」と呼びます。 大きく分けると以下の4つです。
- 孤独死
- 自殺
- 火災による死亡
- 他殺や事件
「どこからが事故物件になるの？」とよく聞かれますが、国土交通省のガイドラインでは、自然死であっても「特殊清掃」が入った時点で告知義務が発生するとされています。
この告知義務（次の買い手や借り手に伝える義務）は、賃貸なら3年ですが、売買の場合は基本的に永久です。ずっと伝え続けなければなりません。
価格にはどれくらい影響するの？
価格は単純に「需要と供給」で決まります。買いたい人が多ければ上がり、少なければ下がります（沖縄のホテルの宿泊費が、夏は高くて冬は安くなるようなイメージです）。
「事故物件でも安ければ買いたい人はいるでしょ？」と思われるかもしれません。 でも実際は、一生に一度の買い物で、わざわざ事故物件を選ぶ人はごく少数です。同じような条件なら、多少古くても何もない物件を選ぶ人が圧倒的に多いのが現実です。
では、実際に売るとなるとどうなるのか？ 不動産の売却方法である「仲介」と「買取」の2つのパターンで解説します。
【パターン①】仲介でネットに出して売る場合（実はリスク高め）
「少しでも高く売りたいから」と、うちなーライフやグーホームなどのポータルサイトに掲載して一般の買い手を探す「仲介」ですが、事故物件において仲介は“諸刃のつるぎ”です。
ネットに載せる以上、「告知義務あり」と明記しなければなりません。
たとえば、相場が2,000万円の物件を1,400万円（相場の7割）で売り出したとします。 ネットで調べると「事故物件は相場の7割程度」と出てくることが多いですが、沖縄はご家族の反対や心理的瑕疵に敏感な方が多いため、実際にはさらに買い手が絞られ、最終的に700万〜900万円（相場の5割以下）まで下げないと決まらないケースが多々あります。
さらに怖いのが、ネットに出すことで「あそこは事故物件だ」というレッテルが地域に貼りついてしまうことです。 そうなると売れ残って負のスパイラルに陥り、不動産業者の買取価格すら下がってしまうことになります。
また、奇跡的に買い手が見つかったとしても、住宅ローンの審査が通らず「ローン特約」で無償キャンセルになったり、引き渡し後に後々の損害賠償リスク（契約不適合責任）が残ったりと、売主様の精神的負担がかなり大きくなってしまいます。
【パターン②】不動産会社に「直接買取」してもらう場合
一方、私たちのような不動産会社が直接買い取る「買取」の場合、買い取った後の売り先（出口）は一般の居住用だけではありません。ハウスメーカーに売ったり、外国人向けの住居や共同住宅として再生させたりと、業者ならではの運用ルートがあります。
そのため、先ほどの相場2,000万円の物件（心理的瑕疵以外の問題がない場合）であれば、買取なら900万〜1,100万円程度で提示できることが多いです。
一見、「仲介のほうが高く売れそう」と思われがちですが、事故物件に関しては、ネットで晒されて買い叩かれる仲介よりも、不動産会社に直接買い取ってもらったほうが最終的な手残りが伸びることがほとんどなんです。
さらに買取であれば、
- 最短1ヶ月で確実に現金化できる
- 売りに出していることを周囲に知られない
- 片付けや解体などの手出し費用がない
- 売却後の保証責任（契約不適合責任）が免除される
といった大きなメリットもあります。
正しい方法で、後腐れなく手放すために
事故物件は、売り方を間違えると「長期間売れ残ったあげく、当初の買取価格よりも大幅に安く手放すことになった…」ということになりかねません。
まぶい不動産では、無理にネットに掲載して引き延ばすようなことはせず、売主様にとって一番リスクが少なく、一番手残りが多くなる方法をご提案しています。
「事故物件になってしまってどう処理すればいいか分からない」 「周りに知られずに早めに解決したい」
とお悩みの方は、ぜひ一度まぶい不動産にご相談ください。状況をお伺いした上で、最適な進め方を一緒に考えさせていただきます。
