沖縄の再建築不可の土地の買取について

今回は、訳あり不動産の中でもご相談の多い「再建築不可の物件」についてお話しします。

再建築不可の物件とは？

不動産の中には、法律上「新しく建物を建てることができない土地」というものが存在します。

「え、でも実際に今家が建ってるよ？」と思われるかもしれません。 これは、今の法律ができる前に建てられたもので、業界では「既存不適格建築物」と呼びます。「昔建てたものは仕方ないよね」ということでそのまま立っているのですが、一度壊してしまうと、新築に必要な「建築確認申請」が通らないため、二度と新しい建物を建て直すことができません。

（※建物を壊さず、中をリフォーム・リノベーションして住むことは可能です！）

再建築不可になってしまう理由としては、以下のようなケースが多く見られます。

• 隣の土地との高低差がある（外壁後退など）
• 擁壁（ようへき）の建築確認を取っていない
• 道路に接していない（袋地や未接道）

再建築不可でも「価値がつく」2つの条件

正直なところ、再建築不可の土地は「土地そのものの価値」がほぼありません。 そのため、売買の現場で値段がつくには次の2つの条件が必要になります。

① 建物が残っていること（築古でもOK）
② 他の訳あり要素（共有名義など）が重なっていないこと

まず①についてですが、家を建てられない「更地」の再建築不可物件は、買いたいと思う人がまずいません。そのため、大変申し訳ないのですが建物がない再建築不可の更地に関しては、まぶい不動産でも買取をお断りさせていただく場合があります…。ただ、隣地所有者が一緒に売却し、接道を果たせる場合もあるので、一度ご相談いただければと思います。

逆に、古い建物でも残っていれば、「価格を安くしてリフォームすれば住みたい！」という一般の買い手が見つかる可能性があります。

そして②についてですが、いくら建物が残っていても、そこに「共有名義で揉めている」「事故物件である」といった別の訳あり要素が重なると、一気に買い手がつかなくなってしまいます。（※ただし、共有名義でも全員が売却に同意している状態であれば問題なく進められますのでご安心ください！）

実際いくらで売れるの？

「じゃあ、うちの物件はいくらになるの？」という話ですが、再建築不可の物件に関しては本当に現地を見て調査してみないと分かりません。

私たち不動産会社は、市役所や土木事務所に足を運び、

• 建物を壊したあと、本当に再建築ができないのか
• 上下水道の配管はどう通っているか
• 災害警戒区域に入っていないか
• 接している道路の種類や建築上の制限

といった目に見えない条件を一つひとつ調べた上で値付けをします。「似たような場所で同じくらいの広さなのに価格が全然違う」ということが起こるのも、こうした調査結果が影響しているからです。

「売らずに持っておく」が危険な理由

「売れないなら、とりあえずそのまま所有しておけばいいか…」と考える方もいらっしゃいますが、今後の不動産市場を考えると、実はあまりおすすめできません。

いま、不動産業界では以下のようなコストがどんどん上がっています。

• 金利の高騰
• 建築資材・リフォーム費用の高騰
• 建物の解体費用の高騰

これがどう影響するかというと、買い手の「物件本体に出せる予算」が減ってしまうんです。

たとえば、「総額3,000万円」の予算で中古戸建てを買ってリフォームしたい人がいたとします。 これ生までは「物件価格2,500万円 ＋ リフォーム代500万円」で買えていたのが、リフォーム費用が700万円に値上がりしてしまうと、物件自体には「2,300万円」しか出せなくなってしまいますよね。

つまり、時間が経てば経つほど買い手の予算が圧迫され、不動産そのものの価値（売却価格）も下がっていってしまうという厳しい現実があります。

こうした背景もあり、「市場が厳しくなる前に、早めに処分したい」というお問い合わせが最近とても増えています。

まずは今の価値を知ることから

再建築不可の物件は、正しい知識と現場調査がないと適切な判断ができません。

「建て替えできないって言われたけど、買い取ってもらえるのかな？」 「放置しているうちに価値が下がるのが心配…」

とお悩みの方は、ぜひ一度まぶい不動産の無料調査・価格シミュレーションをご利用ください。 まずはチャットで「うちの物件どうかな？」と気軽にお声がけくだされば大丈夫です。しつこい営業は一切いたしませんので、ご安心くださいね！