親族が住む共有名義の家、退去を先に求める？売却前に整理する3本の線
兄弟で相続した家に、親族の一人が住み続けている。売却の話を進めるなら、まず退去してもらう必要があるのでしょうか。
最初の仕事は、退去の説得ではありません。
先に分けるのは、「誰の権利で住んでいるか」「家全体と持分のどちらを売るか」「いつ、どの状態で引き渡すか」の3本です。ここを混ぜたまま退去だけ求めると、家族の感情と売買条件が同時にこじれます。
目次
一本目は、住んでいる親族の立場です
同じ「親族が住んでいる家」でも、法的な状態は同じではありません。
居住者自身が共有者の場合
共有者は、持分に応じて共有物を使用できます。法務省の改正民法に関する資料では、共有物を使っている共有者がいる場合の管理ルールも整理されていますが、過半数で決めれば直ちに明け渡させられる、という単純な話ではありません。使用を認めた経緯や、居住者へ生じる不利益など、個別事情の確認が必要です。
居住者が共有者ではない場合
賃貸借契約があるのか、無償で貸しているのか、口頭の約束だけなのかを確認します。契約書がなくても、家賃の送金や親族間の合意が残っていることがあります。
「名義がないから、すぐ出てもらえる」とは決めつけないでください。居住の根拠を確認せず、鍵を替える、荷物を動かす、電気や水道を止めるといった行動は避け、争いがある場合は弁護士へ相談します。
二本目は、何を売るのかです
家全体を売るのか、自分の共有持分だけを売るのかで、必要な合意は変わります。
家全体を売るには、原則として共有者全員が売主として関わります。居住者が共有者なら、売却への同意と引渡し時期を同時に話し合う必要があります。
一方、自分の共有持分だけを譲渡することは可能です。ただし、買主は居住中の共有関係へ入ることになります。空室の一般住宅と同じ査定にはならず、占有状況、持分割合、他の共有者との連絡状況が価格と買い手の範囲に影響します。
持分売却の基本は、共有持分だけを売る方法でも整理しています。
三本目は、引渡し条件です
退去は、売却準備の前提ではなく、売却条件の一部として扱います。
全員で家全体を売るなら、退去日、残す家財、引っ越し費用の負担、売却代金の配分を、契約前に書面へ落とします。居住を続けたまま買い取る相手を探すなら、「空室にして渡す」と先に約束してはいけません。
不動産会社へ相談するときも、理想の引渡し条件だけでなく、現在の状態をそのまま伝える方が早く進みます。
査定前に集めるのは、説得材料ではなく事実です
話し合いを始める前に、次の資料を一か所へ集めてください。
- 土地・建物の登記事項証明書と持分割合
- 遺産分割協議書、遺言書、売買・贈与の書類
- 賃貸借契約書、家賃の送金記録、居住を認めたやり取り
- 固定資産税、修繕費、火災保険などの負担記録
- 居住者が住み始めた時期と、現在希望していること
共有者と連絡自体が取れない場合は、共有者と連絡が取れない家の確認順が別の問題になります。
退去交渉を始める前に、売れる条件を見える化する
まぶい不動産では、親族が住んでいる状態を隠さず、家全体の売却、持分のみの売却、居住を前提にした買取のどこに現実的な線があるかを整理します。
査定を取ることは、居住者へ退去を通告することではありません。まず登記と居住の経緯を確認し、誰に何を相談するかを決めるための作業です。法的な明渡し判断が必要な場合は、弁護士と連携して進めます。
